Paragraaf 7: Grondbeleid

Onderbouwing van het totale jaarresultaat boekjaar 2021

Het jaarresultaat vanuit het grondbedrijf bedraagt 1,87 miljoen euro voordelig. In onderstaande tabel staan de resultaten weergegeven per programma.

Resultaat Grondbedrijf 2021
Beschikbare weerstandsvermogen in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s
Inleiding
Bij het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties. De wijze waarop we met risico’s omgaan is vastgelegd in de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2020 (raadsbesluit 22 april 2020). Het college heeft de parameters voor het weerstandsvermogen (WSV) op 1 juni 2021 tegelijk met de Voorjaarsbrief 2021 vastgesteld. Conform Kadernota Weerstandsvermogen zijn de parameters ter kennisgeving aan de raad aangeboden.

Beschikbaar weerstandsvermogen
Om risico’s te kunnen opvangen is het van belang dat de gemeente over een buffer beschikt van voldoende omvang. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. In de paragraaf 3 “Weerstandsvermogen en risicobeheersing” wordt uitgebreid ingegaan op deze materie.

Benodigd weerstandsvermogen
Hieronder volgt het weerstandsvermogen voor de komende jaren.

Prognose benodigd weerstandsvermogen

Toelichting
Het benodigde WSV voor grondexploitaties bestaat uit de volgende onderdelen:

1. Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties
   Met behulp van de risicoboxenmethode is het benodigde weerstandsvermogen voor deze grondexploitaties bepaald. Hier komt voor de jaarschijf 2022 een benodigd WSV van 13,1 miljoen euro uit;
2. Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties
   Op dit moment wordt gewerkt aan een aantal gebiedsontwikkelingen. Naar verwachting worden deze gebiedsontwikkelingen met een vast te stellen grondexploitatie vanaf begin volgend jaar aan de raad voorgelegd. Het betreft een aantal kleinere gebiedsontwikkelingen die met de versterkingsopgave te maken hebben en enkele projecten in Haren. Daarnaast verwachten we ook de grondexploitaties voor de ontwikkeling van de Heldin en het Stationsgebied binnenkort te openen. Ook hier is met behulp van de risicoboxenmethode het benodigde weerstandsvermogen bepaald;
3. Grondexploitaties die in aparte rechtsvormen zijn/worden ondergebracht
   De gemeente Groningen heeft de gebiedsontwikkeling Meerstad ondergebracht in een BV. Recent zijn ook Stadshavens en de suikerzijde ondergebracht in een BV. Uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen die in aparte rechtsvormen zijn ondergebracht is dat de risico’s binnen de beschikbare middelen voor de betreffende gebiedsontwikkeling kunnen worden opgevangen. Daarmee hoeft er in beginsel dus geen weerstandsvermogen bij de gemeente te worden aangehouden. Voor Stadshavens BV zijn de risico’s door een extern bureau beoordeeld. De conclusie was dat de mix van buffers binnen Stadshavens voldoende is om de in beeld gebrachte risico’s op te vangen. In het najaar van 2022 wordt de gebiedsbegroting van De Suikerzijde ter vaststelling aan de raad voorgelegd. De insteek is om ook daar het weerstandsvermogen binnen de BV op te lossen. We zien nu dan ook geen aanleiding om alsnog een risicobuffer voor De Suikerzijde in het gemeentelijk weerstandsvermogen op te nemen. Bij de vaststelling door de raad kunnen we definitief bepalen in hoeverre en op welke wijze deze uitgangspunten kunnen worden gerealiseerd. Mocht dan toch blijken dat we eventueel een beroep op het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten doen, zullen we de raad daarover zo spoedig mogelijk informeren;

3.b Meerstad Noord

Op dit deelgebied zit een aanzienlijke opbrengsttaakstelling. Dit is een opbrengst boven op de agrarische waarde van de grond. Dit risico werd altijd al met het gemeentelijke weerstandsvermogen afgedekt. Op dit moment wordt gewerkt aan de uitwerking van plannen voor een zonnepark. Insteek is dat Meerstad als eigenaar van de grond een opbrengst ontvangt voor tijdelijk gebruik.

In het verleden kwam het risico voort uit de opbrengsttaakstelling terwijl er geen programma onder dit deelgebied lag. Met het uitwerken van de plannen voor een zonnepark wordt er weliswaar aan een nieuw programma gewerkt, maar wordt het risico dat deze grondopbrengst niet geheel gerealiseerd gaat worden hoger ingeschat. Dit heeft een tweetal hoofdoorzaken:

• De grondopbrengst Meerstad Noord wordt nu voorzien in de periode 2040-2043. In 2043 wordt de grondexploitatie afgesloten. Er wordt geen waarde toegerekend aan uitgifte van gronden na 2043. Hoe verder in de tijd een opbrengst ligt, hoe groter de onzekerheid en hoe hoger het risico is. Concreet betekent dit dat voor de uitgifte van de grond na 2040 vanuit het voorzichtigheidsbeginsel het risicoprofiel sterk toeneemt. Het is nu nog echt onduidelijk hoe en wanneer deze grondopbrengsten kunnen worden gerealiseerd;
• Het risico op de langere exploitatieperiode gekoppeld aan de relatieve hoge boekwaarde van dit deelplan, betekent ook een (berekening volgens risicoboxenmethode) verhoging van het risicoprofiel van deze grondexploitatie.

De opbrengst vanuit bijvoorbeeld woningbouw kan door het tijdelijk gebruik voor een zonnepark sowieso pas later in de tijd gerealiseerd worden (na 2040) waardoor de onzekerheid groter wordt. Tenslotte is het de vraag in hoeverre er vanuit het programma Energie een rendabele businesscase opgesteld kan worden en in hoeverre dat van invloed is op de opbrengsten die Meerstad dan kan realiseren.

In de grondexploitatie van vorig jaar kwam het risico Meerstad Noord uit op 11,3 miljoen euro. De actuele berekening komt uit op 26,1 miljoen. Dit is een toename van het risico met 14,8 miljoen euro. Dit risico dekken we in tegenstelling tot de rest van Meerstad wel met gemeentelijk weerstandsvermogen af omdat het risicoprofiel van Meerstad dit extra risico op voorhand niet kan opnemen.

4. Strategisch bezit
Het weerstandsvermogen voor het strategisch bezit is bepaald met behulp van de risicoboxenmethode. Voor de jaarschijf 2022 is een weerstandsvermogen van 8,5 miljoen euro nodig om de risico's te kunnen opvangen.

Samenvatting
De inschatting is dat het benodigde weerstandsvermogen zich in de jaren 2022-2027 vrij stabiel beweegt in een bandbreedte tussen de 56,7 en 60,4 miljoen euro. Die bandbreedte zou kunnen veranderen als bij het vaststellen van de gebiedsbegroting van De Suikerzijde blijkt dat niet alle risico’s binnen de BV kunnen worden opgelost. Bij de huidige uitwerking van de gebiedsontwikkeling is daar geen sprake van. Het benodigd weerstandsvermogen voor grondexploitaties is een onderdeel van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. De uitkomst op dit onderdeel moet dan dus ook altijd worden bezien in relatie tot de overige risico’s die de gemeente loopt.