Paragraaf 7: Grondbeleid

Een actuele prognose van de resultaten op de totale portefeuille grondcomplexen

De BBV specificeert het bezit van grond. Dit is van belang voor de waarderingsgrondslag en resultaatbepaling.
Het grondbedrijf Groningen heeft de volgende categorisering van gronden:

1. Voorraad-Bouwgrond in exploitatie (BIE;)
2. Voorraad-Slotgecalculeerde projecten;
3. Voorraad-Bouwrijpe Kavels;
4. MVA-Nog te ontwikkelen gronden;
5. MVA-Niet in exploitatie te nemen eigendommen;
6. MVA-In erfpacht of anderszins uitgegeven eigendommen;
7. MVA-Verhuurde kavels.

Resultaten Bouwgrond in Exploitatie
De categorie Bouwgrond in exploitatie betreft gronden die door een raadsbesluit zijn vastgesteld, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie. De waarderingsgrondslag vindt plaats op vervaardigingsprijs. Elk jaar worden (verplichting BBV) alle grondexploitaties herijkt naar de nieuwste inzichten en verwachtingen.

Bouwgrond in exploitatie
In onderstaande tabel wordt het verloop van de boekwaarde weergegeven van de Bouwgrond in exploitatie.

Boekwaarde
Het saldo van boekwaarde op 31 december 2020 bedroeg 180,78 miljoen euro. Per 31 december 2021 bedraagt de boekwaarde 162,55 miljoen euro. De boekwaarde is per saldo gedaald met 18,24 miljoen euro.
De netto boekwaarde is de boekwaarde minus de getroffen voorziening van 113,76 miljoen euro. Per 31 december 2021 bedraagt de netto boekwaarde 48,78 miljoen euro.

Verloop boekwaarden grondexploitaties

De voornaamste mutaties zijn:

• Kosten: er is per saldo voor 8,83 miljoen euro geïnvesteerd, voornamelijk in Ciboga, Westpoort fase 1, Kempkensberg en Europapark;

• Opbrengsten: er is per saldo 18,02 miljoen euro aan opbrengsten gegenereerd voornamelijk in Roodehaan, Ciboga, Eemspoort en Zernike;
• De resultaat nemingen bestaan uit onttrekking door tussentijdse winstnemingen van 1,30 miljoen euro vanuit de verschillende complexen en storting van 10,36 miljoen euro vanuit het afsluiten van deelgrondexploitatie Kempkensberg.

Gebiedsontwikkeling Meerstad
Hoewel het project Meerstad een eigen juridische identiteit heeft in een BV/CV constructie, loopt de gemeente Groningen risico over de verstrekte leningen. De omvang van de leningen is vergelijkbaar met de boekwaarde van het project. Een eventueel toekomstig verlies heeft direct effect op de waardering en het rekeningresultaat van de gemeente Groningen. De stand van uitgegeven leningen bedraagt per 31 december 2021 266,10 miljoen euro.

Voorzieningen
De raad heeft de afgelopen decennia middelen in de vorm van verliesvoorzieningen beschikbaar gesteld voor verwachte tekorten in gebiedsontwikkelingen. Bij actualisaties en herzieningen van de grondexploitaties worden de reeds getroffen voorzieningen getoetst aan de herijkte resultaten van de grondexploitaties. Verliesvoorzieningen worden getroffen op het resultaat op contante waarde. Het saldo aan voorzieningen per 1 januari 2021 bedroeg 119,78 miljoen euro. Over dit bedrag aan voorzieningen is rente bijgeboekt met een percentage van 2%, de volgens het BBV voorgeschreven discontovoet. De stand van de beschikbare verliesvoorzieningen per 31 december 2021 bedraagt 122,18 miljoen euro.

Bij de begroting 2022 zijn de grondexploitaties inhoudelijk herzien en ligt de focus op het vooruitkijken. indien nodig zijn de uitgangspunten van de grondexploitaties bijgesteld ten behoeve van het meerjarenperspectief. Bij de jaarrekening 2021 zijn de grondexploitaties geactualiseerd (technisch herzien) om een juiste waardering per ultimo boekjaar te verkrijgen. De resultaten op netto contante waarde van de grondexploitaties zijn door de herzieningen en actualisaties gewijzigd. De benodigde verliesvoorzieningen per 31 december 2021 bedragen 113,76 miljoen euro. Het verschil tussen de beschikbare en benodigde verliesvoorzieningen is 8,42 miljoen euro. De vrijval van 8,42 miljoen euro wordt voornamelijk veroorzaakt door negatieve ontwikkelingen binnen de grondexploitaties en het afsluiten van de deelexploitatie Kempkensberg. Deze deelexploitatie is afgesloten met een boekwaarde van 10,36 miljoen euro. De boekwaarde is ten laste gekomen van de reeds gereserveerde middelen van 11,13 miljoen euro in de verliesvoorziening. Hierdoor valt er per saldo 0,78 miljoen euro vrij uit de getroffen verliesvoorziening en wordt de deelexploitaties Kempkensberg afgesloten met een voordelig resultaat van 0,78 miljoen euro.

Winsten
Met ingang van 2017 geldt, op basis van de BBV regelgeving, de percentage of completion methode (POC-methode) voor de (tussentijdse) winstnemingen. Met de POC-methode worden de winsten genomen naar rato van gerealiseerde opbrengsten en kosten. Dit is een minder voorzichtige methode van winstneming dan voorheen werd gehanteerd. In bepaalde gevallen kan het zijn dat in het verleden te veel winst uit een exploitatie is afgeroomd. Het bedrag dat te veel aan tussentijdse winst is genomen zal dan (gedeeltelijk) ‘teruggedraaid’ moeten worden door een ‘verliesneming’. Vanuit de grondexploitaties is per saldo 1,30 miljoen euro aan tussentijdse winst genomen. Zie onderstaande tabel. Daarnaast is de deelexploitatie Kempkensberg afgesloten met een voordelig resultaat van 0,78 miljoen euro door de vrijval van de getroffen verliesvoorziening.

Tussentijdse winstneming grondexploitaties

Samenvatting jaarresultaat
Onderstaand wordt het jaarresultaat van de geactualiseerde grexen samengevat. Het jaarresultaat bestaat uit ophoging en vrijval van benodigde voorzieningen, tussentijdse winstnemingen en afsluiten Kempkensberg. In onderstaande paragrafen worden de belangrijkste mutaties weergegeven.

Samenvatting jaarresultaat

Het resultaat na de geactualiseerde grondexploitaties voor de jaarrekening 2021 bedraagt 0,63 miljoen euro nadelig. Dit wordt voor 1,21 miljoen euro nadelig veroorzaakt door de actualisatie van de grondexploitaties Grote Markt en voor 0,58 miljoen euro voordelig door de actualisaties van de overige grondexploitaties.

Verwachte eindresultaten
Een grondexploitatie begroting bestaat uit het in de tijd zetten van gemaakte en verwachte kosten en opbrengsten. Hieruit volgt een toekomstig resultaat, dit resultaat is een prognose. In onderstaande tabel wordt het resultaat op eindwaarde en contante waarde per 31 december 2021 weergegeven.

Tussentijdse winstnemingen die volgens de POC-methode zijn berekend zijn afgeroomd uit de betreffende grondexploitaties en verwerkt in onderstaande resultaten. Voor de nadelige gebiedsontwikkelingen heeft de raad de afgelopen decennia middelen beschikbaar gesteld door treffen van voorzieningen.

Verwachte eindwaarde en contante waarde grondexploitaties

 
Belangrijkste ontwikkelingen per grondexploitatie
Eemspoort
Het afgelopen jaar is er voor Eemspoort veel belangstelling en verlopen de verkopen voorspoedig. In totaal is er in 2021 2,5 hectare verkocht en zijn er voor de resterende 1,3 hectare diverse gesprekken gaande. De verwachting is dat de resterende kavels in 2 jaar zullen worden verkocht. Met de verkopen wordt ook het woonrijp maken opgepakt, wat voornamelijk bestaat uit het realiseren van de inritten en de trottoirs. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaatsgevonden.

Zernike
De verkopen op Zernike Campus verlopen in 2021 met in totaal 2 hectare boven verwachting. Ook voor de resterende 11 hectare blijft er voldoende belangstelling. Met de verkopen wordt tevens het woonrijp maken opgepakt, wat voornamelijk bestaat uit het realiseren van de inritten en de trottoirs. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaats gevonden.

Westpoort Fase I
In 2021 hebben twee kavelverkopen plaatsgevonden, in totaal bijna 1,4 hectare. Op Westpoort – fase 1 is tot en met 2021 zo’n 20 hectare uitgegeven en heeft de grondexploitatie per 2022 nog circa 43,5 hectare om uit te geven.

Roodehaan
Het afgelopen jaar is de belangstelling voor Roodehaan toegenomen en verlopen de verkopen voorspoedig. In totaal is er in 2021 1,5 hectare verkocht en is er voor de resterende 11 hectare veel belangstelling, getuige het feit dat er op 7 van de resterende 12 kavels sprake is van een reservering. Voor de civieltechnische ontwikkelingen zijn de grote infrastructurele werken afgerond. Slechts een aantal hydrologisch gerelateerde aanpassingen (kavel ophoging, water berging en afvoer) en de aanleg van trottoirs en inritten resteert in het woonrijp maken. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaats gevonden.

Ciboga (onder andere Ebbingekwartier)
De ontwikkelingen op en rondom het Ebbingekwartier vorderen gestaag. Zo wordt er volop gebouwd op blok 7, het laatste te bebouwen blok bovenop de parkeergarage Boterdiep. Ten zuidoosten van de parkeergarage bevindt zich blok 10B, waar in 2021 de oplevering van de Kunstwerf en Villa B heeft plaatsgevonden.

Op de hoek Vrydemalaan - Wouter van Doeverenplein, op het noordoostpunt van het Bodenterrein, is in 2021 gestart met de realisatie van een woontoren voor 270 studenten. Deze zal eind 2022 worden opgeleverd.
Er zijn flinke stappen gemaakt met het stedenbouwkundig plan voor blok 13 (Oosterhamrikkade), verwachting is dat er in de eerste helft van 2023 met de eerste bouw kan worden gestart.

De huurovereenkomst met Nijestee voor het deel van het Bodenterrein waar de containerwoningen staan, zal met twee jaar worden verlengd tot april 2026. Dit is dezelfde einddatum als de huurovereenkomst voor de grond onder het gebouw van het naastgelegen Dot. De komende jaren zullen er relatief veel gelijksoortige tijdelijke woningen van de woningmarkt verdwijnen, terwijl de vraag naar verwachting blijft bestaan. Met het verlengen van het contract met Nijestee blijven deze woningen langer beschikbaar.

Europapark / Kempkensberg
De ontwikkelingen in het gebied Kempkensberg zijn vrijwel gereed, het woonrijp maken van het gebied wordt in maart 2022 afgerond. De deelgrondexploitatie Kempkensberg is dan ook afgesloten per 31-12-2021. Nog te maken kosten zijn overgeheveld naar de grondexploitatie Europark. Op het Europapark is de verwachting dat in 2022 de hoekkavel Boumaboulevard/Europaweg wordt afgenomen, evenals de sociale huur kavel voor Nijestee naast de P2 locatie. De voorbereidingen voor de ontwikkeling van P2 zijn in volle gang. Er is een tender gestart om een geschikte ontwikkelpartner voor de kavel te vinden.

Oosterhamrikzone
In 2021 zijn de appartementen van het project 'Superlofts’ aan de Oosterhamrikkade 97-101 opgeleverd. Het project Karaat aan de Oosterhamrikzone 119 is in aanbouw en inmiddels vergevorderd. Het zal in 2022 worden opgeleverd. Voor het plan Talent Oosterhamrikzone 115-117 is de omgevingsvergunning inmiddels verleend. Hiertegen is pro-forma bezwaar ingediend. In december 2021 is de mobiliteitsvisie vastgesteld. Deze mobiliteitsvisie voorziet onder andere in een nieuwe oeververbinding in het verlengde van de Vinkenstraat en nieuwe routes voor het verkeer door het gebied. De bestaande uitgangspunten, het woonprogramma en het uitgiftetempo van de grondexploitatie zullen hierop worden geactualiseerd. Dit zal een financieel effect hebben op de grondexploitatie.

Grote Markt
Het project bevindt zich in de afrondende fase. De nazorgfase duurt onder andere door corona langer dan voorzien. Door corona duurt het ‘proefdraaien’ van het Forum langer en neemt besluitvorming over nazorgmaatregelen meer tijd in beslag. Hierdoor schuiven een aantal afrondende werkzaamheden door van 2021 naar 2022. De eind 2021 geplande slotcalculatie schuift door naar medio 2022. Het wordt een gecombineerde slot- en nacalculatie van zowel de grondexploitatie als de bouwexploitatie.

Friesestraatweg 137A
De grondexploitatie Friesestraatweg 137A had onder andere als uitgangspunt dat de tot woningbouw te transformeren kavel volledig door de destijds beoogde ontwikkelende partij zou worden opgepakt. Echter, we hebben beoogd koper te laten weten dat we de overeenkomst hebben ontbonden, vanwege wanprestatie. Er zat te weinig voortgang in het proces vanuit de ontwikkelaar. We onderzoeken de komende periode de consequenties voor het resultaat van de grondexploitatie en komen daar bij de eerstvolgende herziening van de grondexploitatie op terug.

Reitdiep fase 3&4
Vrijwel alle woningen in fase 3 en 4 zijn opgeleverd. Voor beide fasen geldt dat de laatste hand wordt gelegd aan het woonrijp maken. Op het kleinschalige bedrijventerrein zijn afgelopen jaar zowel het gezondheidscentrum als het garagebedrijf in gebruik genomen. Voor de invulling van het laatste kavel lopen gesprekken met een gegadigde partij.

Haren Nesciopark
Alle woningen in het plan zijn nagenoeg verkocht, de laatste twee volgen dit jaar. Er zijn nog drie bedrijfskavels beschikbaar.

Haren stationsgebied
In het gebied zijn drie separate ontwikkelingen: het Walstrocomplex is in 2021 verkocht en wordt nu gerealiseerd. De vrije kavels naast het P&R terrein komen dit voorjaar op de markt. De voormalige apotheek wordt gesloopt, gesaneerd en verkocht. De stationsresidence wordt naar verwachting dit jaar verkocht.

Friesestraatweg 181
Op 22 december 2021 is het bestemmingsplan Friesestraatweg 181 vastgesteld en ligt vervolgens van 20 januari tot en met 2 maart 2022 ter inzage. Het maken van het saneringsplan is al in gang gezet, waarbij we samen met de ontwikkelende partij onderzoeken hoe dit terrein in de praktijk het beste is te saneren.

ALO-locatie
De grondexploitatie is in 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Vervolgens zijn de aanbestedingsstukken beschikbaar gesteld aan de marktpartijen. Aan het einde van het jaar hebben we verschillende plannen met een nieuwe invulling van de ALO-locatie mogen ontvangen. Inmiddels is de opdracht gegund.

Resultaten Slotgecalculeerde projecten
In de categorie Slotgecalculeerde projecten staan projecten die nagenoeg gereed zijn, 95 % van de kosten en opbrengsten zijn gemaakt. De verwerking van de resterende 5% geschiedt op basis van aannames. Voor investeringsprojecten geldt dat 95% van de kosten moet zijn gerealiseerd en dat zekerheid is over de definitieve omvang van subsidies. In onderstaande tabel staat de huidige stand van zaken vermeld.

Verloop boekwaarden slotgecalculeerde projecten

Resultaten Bouwrijpe kavels
De categorie Bouwrijpe kavels betreft gronden die na het afsluiten van een grondexploitatie nog niet verkocht zijn en beschikbaar zijn om te verkopen. Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van deze kavels.

Verloop boekwaarden bouwrijpe kavels

De boekwaarde op 31 december 2020 bedroeg 2,74 miljoen euro. In verband met een bestemming openbare ruimte (groen en verkeer) zijn er in 2021 2 kavels afgeboekt. Daarnaast zijn er 2 kavels toegevoegd met elk een boekwaarde van 1 euro.

Resultaten Nog te ontwikkelen bouwgronden
Het strategische vastgoed bestaat voornamelijk uit onroerende zaken die aangekocht zijn ten behoeve van (her)ontwikkeling. In de periode tussen aankoop en de start van de (her)ontwikkeling beheren en exploiteren wij de gekochte gronden en bebouwde onroerende zaken. Volgens het BBV dienen gronden in de MVA te worden gewaardeerd tegen (historische) verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Indien sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde, dient een voorziening getroffen te worden voor het verschil tussen boekwaarde en die lagere marktwaarde.

In onderstaand tabel staan de gronden in de categorie MVA-Nog te ontwikkelen gronden.

Verloop boekwaarden nog te ontwikkelen gronden

Boekwaarde
De boekwaarde op 31-12-2021 bedraagt 94,55 miljoen euro. Dit is een toename ten opzichte van 31-12-2020 van 1,49 miljoen euro. De netto boekwaarde (boekwaarde minus voorziening) bedraagt 52,59 miljoen euro. De mutaties hebben betrekking op:

• Voor het project het Stationsgebied Groningen zijn aan de Parkweg in 2020 2 panden aangekocht. Daarnaast zijn in Ten Boer 2 percelen weiland aangekocht;
• In Ten Boer is één perceel bouwgrond verkocht.

Voorbereidingskredieten
Voor de (her)ontwikkeling van het strategisch vastgoed stelt de raad voorbereidingskredieten vast. In onderstaand overzicht staan de actuele voorbereidingskredieten weergegeven.

Verloop boekwaarden voorbereidingskredieten

Gronden bestemd voor gemeentelijke gebiedsontwikkelingen; de ‘warme gronden’

Gebiedsontwikkeling Suikerzijde
De commissie BBV heeft in de ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken, 2019’ een nieuwe categorie gronden opgenomen. Een categorie die in de regel aangeduid wordt met ‘Warme gronden’. Onder voorwaarden mag bij de waardering van gronden die zijn verworven met het oog op gebiedsontwikkelingen, maar waarvoor nog geen grondexploitaties is vastgesteld worden uitgegaan van de toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming.

De grondposities van het Suikerterrein (2009) zijn als gevolg van wijzigingen in het BBV (2016) omgezet naar materiële vaste activa (MVA). In het BBV 2016 was een overgangsbepaling getroffen, daar is voor deze grondpositie gebruik van gemaakt. Daarom heeft een waarde correctie naar huidige bestemming niet plaatsgevonden. Deze overgangsbepaling liep echter af na 31 december 2019. Hiermee werd een risico gelopen dat een forse voorziening zou moeten worden getroffen.

Evenwel voldoet het Suikerterrein aan de geldende voorwaarden om onder de nieuwe categorie ‘Warme gronden’ te vallen. De gronden kunnen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.
De gronden zijn getaxeerd door een onafhankelijke taxateur op toekomstige bestemming. De taxatiewaarde is in bijna alle gevallen hoger dan de huidige boekwaarde. Voor 1 pand is een verliesvoorziening van 66 duizend euro getroffen.

Verloop boekwaarden warme gronden

Resultaten Niet in exploitatie te nemen eigendommen
De niet in exploitatie te nemen eigendommen zijn gronden waarvoor geen (her)ontwikkeling staat gepland. Dit is een relatief klein complex met een boekwaarde van 85 duizend euro.

Resultaten In erfpacht of anderszins uitgegeven eigendommen
In onderstaand overzicht wordt een verloop weergegeven van de boekwaarden van in erfpacht uitgegeven gronden, verdeeld naar gronden waarvoor een jaarlijkse canon wordt betaald en gronden waarvan de jaarlijkse canon voor een bepaalde periode is afgekocht.

Verloop boekwaarden in erfpachtuitgegeven gronden

Boekwaarde
De boekwaarde per 31 december 2021 bedraagt 30,60 miljoen euro. Vanuit de verkoop en herziening van de grondwaarde van een aantal percelen is een resultaat genomen van 32 duizend euro. Ter dekking van de erfpacht met afkoop is er een reserve erfpacht met afkoop voor hetzelfde bedrag.

Resultaten Verhuurde kavels
In tegenstelling tot maatschappelijk vastgoed betreft het een categorie gronden en vastgoed, die verworven zijn, om in de toekomst te ontwikkelen tot een andere bestemming. Tussentijds worden deze gronden en vastgoed voor langere tijd verhuurd of verpacht. Het beleidsmatige uitgangspunt voor deze panden is: 'het op commerciële basis beheren van al dan niet tijdelijke, bij de gemeente in eigendom zijnde, onroerende zaken, met inachtneming van de gewenste bestemmingsflexibiliteit.' Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van de verhuurde kavels verdeeld naar een 4-tal categorieën.

Verloop boekwaarden verhuurde kavels

In 2021 zijn er 3 panden in bezit/beheer gegeven bij het Vastgoedbedrijf. Ook zijn er 3 panden verkocht die een verkoopresultaat opleveren van 0,75 miljoen euro.