Paragraaf 4: Onderhoud kapitaalgoederen

Beheer gemeentelijke gebouwen

 
Toelichting op de tabel
In de rekening 2020 bedroeg de totale boekwaarde van de gemeentelijke gebouwen per 31 december 614,645 miljoen euro. Abusievelijk is daarin de boekwaarde ad 381 duizend euro van de kinderboerderij Stadspark (NDE) niet opgenomen. Dit verklaart het verschil met de boekwaarde per 1 januari 2021 in de voorliggende tabel. Voor het afvalbrengstation is op dit moment nog geen onderhoudsplan. Die zal in 2022 worden opgesteld.

Algemeen
Uitgangspunt bij het onderhoud van de gemeentelijke gebouwen is het onderhoudsniveau drie conform NEN 2767: dit is een landelijk gangbaar niveau, dat ook is vastgelegd in de Vastgoednota. De NEN-meetmethode die tijdens de inspectie wordt uitgevoerd, leidt tot een ‘score’ die aangeeft wat de gemiddelde conditie van het onderzochte pand voor wat betreft het onderhoud is. De uitslag uit de meting is een ‘score’. De score 3, op een schaal van 1 (nieuwbouw) tot 6 (zeer slecht) betekent: redelijk (geen nieuwbouw, beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte) met als doel het pand in stand te houden. Algemeen wordt niveau 3 als het meest efficiënte onderhoudsniveau voor gebouwen beschouwd.

Voor de panden waar de gemeente verantwoordelijk is voor het onderhoud zijn meerjarige onderhoudsplanningen (MJOP’s) opgesteld. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en zijn te splitsen in planmatig en niet planmatig onderhoud. Om de onderhoudskosten door de jaren heen te egaliseren, zijn onderhoudsvoorzieningen ingesteld. Voor het planmatig onderhoud wordt in de begroting jaarlijks een dotatie aan de voorziening geraamd op basis van het meerjarig gemiddelde vanuit de MJOP’s. De werkelijke onderhoudskosten worden ten laste van de voorziening gebracht. Dit voorkomt een grillig verloop in de exploitatie van de onderhoudskosten.
Het niet planmatig onderhoud is een inschatting op basis van diverse variabelen, zoals de leeftijd en functie van het pand. Deze inschatting is opgenomen in het MJOP en daarvoor wordt jaarlijks een bedrag in de begroting opgenomen. Deze kosten moeten conform het BBV ten laste van de exploitatie worden gebracht en kunnen zodoende tot resultaten leiden.

De MJOP’s komen tot stand door inventarisatie van het benodigde planmatige onderhoud door onze contractpartijen. In 2019 is een verbetertraject gestart om de juistheid en volledigheid van de installatietechnische MJOP’s te toetsen. Dit is in 2021 naar aanleiding van de uitgevoerde audits afgerond, waarbij diverse tekortkomingen zijn hersteld. In 2022 wordt gestart met het verbetertraject voor de dak- en gevelcontractpartijen. Ook voor dit onderdeel zullen diverse audits uitgevoerd worden om de juistheid en volledigheid van de MJOP’s vast te stellen, maar ook om vast te stellen of de werkzaamheden conform de overeenkomsten worden uitgevoerd.

Kernvastgoed
Het grootste deel van de gebouwen in de portefeuille kernvastgoed is redelijk tot goed onderhouden. Voor dit deel volstaat dan ook het regulier (cyclisch) onderhoud. Voor deze gebouwen is een passende voorziening voor de komende jaren getroffen. Jaarlijks worden daar de benodigde onderhoudskosten uit gedekt. Zo zijn de gebouwen aan het Hanzeplein, Van der Hoopstraat, Trompsingel 29 en Kreupelstraat relatief nieuw en die hebben op korte termijn geen grote onderhoudsingrepen nodig. Voor één gebouw in deze categorie, het Harm Buiterplein, is met de bouwer ook een onderhoudscontract voor meerdere jaren afgesloten. Die verricht het onderhoud.

Het Stadhuis aan de Grote Markt 1 wordt grondig gerevitaliseerd. Na revitalisering zal het MJOP geactualiseerd worden voor het vernieuwde Stadhuis. Dan zal blijken hoe de onderhoudslasten zich ontwikkelen.

Voor de Peizerweg 128 en de Van der Hoopstraat 3 is in 2021 gestart met één vervangende nieuwbouwlocatie aan de Bornholmstraat. Gedurende de realisatie van het nieuwe pand wordt een gematigd onderhoudsbeleid uitgevoerd aan de Peizerweg.

Voor het ambtelijk vastgoed wordt een strategisch huisvestingsplan gemaakt. Daarbij worden ook de onderhoudskosten meegenomen in de afweging om tot een huisvestingsstrategie per gebouw te komen. De effecten hiervan op het onderhoud van deze panden is nog niet bekend.

Schoolgebouwen
De verantwoordelijkheid voor het onderhoud, functionele aanpassingen en het up-to-date houden van de schoolgebouwen voor primair-, speciaal- en voortgezet onderwijs ligt - tenzij anders overeengekomen - bij de schoolbesturen. De schoolbesturen krijgen daarvoor de middelen in de lumpsumfinanciering van het rijk via de zogenaamde materiële instandhoudingsvergoeding (MI). De gemeente heeft daarom geen verantwoordelijkheid (financieel en inhoudelijk) voor de technische en onderwijskundige staat van die gebouwen. Omdat de gemeente wel het wettelijke economisch claimrecht heeft, toetsen we periodiek de technische staat van de gebouwen (voor het laatst in 2019 in het kader van het op te stellen Integraal Huisvestingsplan). Voor de schoolgebouwen die technisch en functioneel niet meer voldoen, hebben we maatregelen bepaald om de kwaliteit te verbeteren. Die maatregelen en de nodige investeringen zijn vastgelegd in het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP). Het IHP is in april 2020 door de raad vastgesteld. Voor de uitvoering van het IHP hebben we een projectorganisatie opgericht, die de planvoorbereiding en uitvoering van de projecten in de eerste tranche van vier jaar (2020 tot en met 2023) ter hand neemt. Het gebouw MFA de Wiardt is in 2021 opgeleverd. Dit pand is in eigendom van de gemeente. In 2022 zal het MJOP voor dit pand worden opgesteld.

Van de gebouwen waarin meerdere functies naast onderwijs zijn samengebracht, is een aantal wel eigendom van de gemeente. Deze worden daarom door ons onderhouden. Ook schoolgebouwen, die niet meer voor onderwijs in gebruik zijn en om die reden door het schoolbestuur zijn teruggegeven aan de gemeente, zijn een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Dit geldt ook voor voormalige schoolgebouwen die een andere functie krijgen of deze al hebben gekregen. Voor deze gebouwen zijn - daar waar relevant - meerjarige onderhoudsplannen opgesteld gekoppeld aan het vastgoedperspectief voor deze panden. Onze onderhoudsplanning is in eerste instantie ingericht op instandhouding en dus NEN-conditie drie. Bij de eventuele wens voor aanpassingen aan gebouwen gaan we in overleg met de gebruikers over de mogelijkheden binnen de bestaande budgetten. Waar nodig houden we rekening met eventuele aanpassingen die nodig zijn voor aardbevingsbestendigheid.

Sociaal culturele en welzijnsaccommodaties
Alle sociaal culturele accommodaties, die onder de werking van de accommodatienota vallen, zoals speeltuinverenigingen, buurtcentra, dorpshuizen en wijkcentra, worden gesubsidieerd voor de eigenaarslasten van de accommodatie. Voor het onderhoud van gebouwen in gemeentelijk eigendom is een passende voorziening opgenomen op basis van het principe van instandhouding.
Voor de niet-gemeentelijke accommodaties wordt toegewerkt naar een structurele oplossing voor het groot onderhoud en uitgewerkt in aanvullende regelgeving. Hiertoe is een onderzoek gestart hoe de beschikbare middelen op basis van een meerjarig onderhoudsplanning (MJOP) aan te wenden zijn voor het onderhoud van niet-gemeentelijke accommodaties.

Het onderhoudsniveau van de sociaal culturele accommodaties is redelijk tot goed te noemen. Eén uitzondering daarop is het gebouw van speeltuinvereniging Oosterpark aan de Resedastraat 2a. Vanwege ontwikkelingen in de wijk, waardoor het gebouw mogelijk afgestoten kan worden, wordt dit ‘boomstammengebouw’ met tijdelijke maatregelen in stand gehouden. Als het gebouw echter in stand blijft, dan zijn forse ingrepen nodig.

Culturele gebouwen
Tot de culturele gebouwen behoren onder meer cultureel educatieve centra, musea, panden voor podiumkunsten en bibliotheken. Veel van deze gebouwen zijn een visitekaartje voor de gemeente: het Groninger Forum aan de Nieuwe Markt, het Groninger Museum aan het Museumplein, VRIJDAG aan de St. Jansstraat, cultuurcentrum ‘De Oosterpoort’ aan de Trompsingel, het Noord Nederlands Toneel aan de Bloemstraat en sinds kort de Kunstwerf aan de Bloemsingel. Door de hoge gebruikersdynamiek en vanuit de activiteiten in de gebouwen worden veelal extra eisen aan de gebouwen gesteld (bovengemiddeld onderhoud en verbouwingen).

Eind 2019 is het Forum Groningen opgeleverd. De afgelopen twee jaar heeft in het teken gestaan van de afronding van de nasleep van de bouw en het verder inregelen van het gebouw. Ook is het bestaande MJOP verder uitgewerkt en aangevuld op basis van praktijkervaringen van dit pand.

VRIJDAG is nu gehuisvest op drie verouderde locaties, waarvan één in de binnenstad. Er wordt gewerkt aan de herontwikkeling van de locatie aan de St Jansstraat ten behoeve van de integrale huisvesting van VRIJDAG op één locatie.

Het cultuurcentrum De Oosterpoort is 50 jaar oud. De kwaliteiten van het pand (alle zalen en foyers gelijkvloers) worden in toenemende mate overschaduwd door de gedateerdheid van het pand en de installaties. Dit zet de onderhoudsbudgetten onder druk. In 2017 werd duidelijk dat de huidige Oosterpoort niet langer meekan en nam de raad meerdere besluiten op weg naar een nieuw muziekcentrum. Beoogd wordt uiterlijk in 2030 een opvolger van muziekcentrum De Oosterpoort op te leveren. Tot die tijd is gekozen voor een aanpak, waarbij alleen onvermijdbare maatregelen genomen worden om het gebouw nog in stand te houden. Daarbij is in 2018 en 2019 flink geïnvesteerd met betrekking tot de brandveiligheid.

Sportaccommodaties
Het meerjarig onderhoudsprogramma sportgebouwen is niet actueel meer. Samen met de gemeentelijke Vastgoed-organisatie willen we een professionaliseringsslag maken. Om het sportvastgoed ook professioneler te onderhouden en in stand te houden, willen we starten met een fundamenteel en integraal verbeterprogramma. Dat gaat circa 2 tot 3 jaar in beslag nemen. In 2023 zal naar verwachting het meerjarenbeeld in concept klaar zijn in verband met de aankomende nieuwe aanbestedingen voor onze OGGI-partners (Onderhoud Gebouw Gebonden Installaties). Voor 2022 ligt er een concept klaar.

Voor wat betreft de vervangingsinvesteringen (VIP) zijn de 3 geplande kunstgrasvelden op West End gerealiseerd. Voor de sanering, vervanging van de kunstgrasvelden met SBR-korrels, als ook het opruimen van de SBR- korrels is er nog een financieel knelpunt. Daarnaast is er vanwege een aangenomen amendement ruimte ontstaan in het co-investeringsfonds, waarmee een capaciteitsprobleem op het sportpark Esserberg kon worden opgelost. Hier is een natuurgrasveld vervangen door een kunstgrasveld.